ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
20-летний опыт нашей компании в стоимостной оценке всех видов коммерческой недвижимости поможет минимизировать риски при любых операциях на этом рынке.
Необходимые сведения и документы:
- Информация для определения рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости для различных целей.
- Информация для оценки АЗС.
- Информация для оценки гостиницы.
- Информация для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.
- Информация для оценки объекта незавершенного строительства.
- Информация для оценки соразмерной платы за сервитут
Необходимая информация для определения рыночной стоимости объектовнедвижимости
1. Свидетельство о государственной регистрации права на здание (выписка из ЕГРН) или иные правоподтверждающие документы).
2. Правовое положение земельного участка под оцениваемыми объектами недвижимости (при наличии) и документы его подтверждающие (свидетельство о регистрации права собственности либо выписка из ЕГРН на землю или договор аренды или постановление о бессрочном пользовании).
3. Технический паспорт объекта недвижимости с поэтажными планами и экспликацией (при наличии выписки из ЕГРН с планом помещений – не обязательно).
4. В случае если объект покупался на первичном рынке – акт вода здания в эксплуатацию
5. Реестр арендаторов с указанием всех существенных условий договоров аренды, по состоянию на дату оценки, а также по состоянию на эту же дату 1 и 2 года назад, с поэтажной разбивкой, в том числе:
- занимаемая площадь;
- дата заключения,
- срок действия договора; зарегистрирован ли договор в Росреестре;
- действующая ставка арендной платы с выделением постоянной (чистая арендная плата) и переменной (перевыставляемых расходов) части;
- возможность изменения арендной ставки, максимально возможный темп роста аренды в год в соответствии с договором;
- дата изменения арендной платы, величина изменения;
- итог – занятая и вакантная площадь по этажам в объекте.
6. Расходы по содержанию объекта недвижимости с выделением постоянных и переменных расходов за последние 2 года, с выделением в том числе:
- налоговые отчисления,
- коммунальные платежи,
- платежи по страховке,
- платежи за охрану,
- пожарную охрану,
- клининг,
- управление,
- брокеридж (если отдельно выделяется),
- эксплуатационные расходы,
- текущие ремонты,
- прочие.
7. Сведения об обременения и ограничениях прав собственника. В случае наличия линейных сооружений городской инфраструктуры на участке – подробная информация об объекте – сооружении городской инфраструктуры (длина, материал изготовления, способ прокладки или глубина залегания.
8. Балансовая, остаточная и кадастровая стоимости здания и земельного участка. Амортизация за последний отчетный период.
Все документы необходимо предоставить в виде бумажных копий, заверенных собственником, а также их сканов.
Скачать "Список документов для оказания услуги"
Перечень необходимых документов для оценки рыночной стоимости АЗС:
- Документы, подтверждающие права на земельный участок: свидетельство, постановление Администрации о предоставлении в аренду, Договор аренды с приложениями.
- Документы, устанавливающие и удостоверяющие право собственности или пользования на улучшения земельного участка
- Сметная стоимость строительства всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (проектно - сметная документация) (если имеется, в особенности по АГЗС).
- Перечень объектов основных средств, входящих в состав АЗС с указанием полного наименования, балансовой стоимости (первоначальной и остаточной), даты постановки на баланс и ввода в эксплуатацию;
- Ситуационный или Генеральный планы земельного участка с размещением улучшений;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Технический паспорт на улучшения (здания, сооружения, благоустройство), выданный органами технической инвентаризации (БТИ, Ростехинвентаризация и т.п.);
- Технические паспорта на резервуары для хранения топлива;
- Перечень оборудования, входящего в состав оцениваемого объекта, с указанием индивидуальных характерных признаков (инвентарный номер, наименование, функциональное назначение, марка, модель, год выпуска, завод-изготовитель, заводской номер, номер и дата акта ввода в эксплуатацию и т.п.);
- Сертификаты качества оборудования;
- Справка об уплате земельного налога (или арендной платы), уплате налога на имущество предшествующий дате оценки (за 2 года, предшествующие дате оценки);
- Справку с расшифровкой статей затрат по содержанию и эксплуатации АЗС (транспортировка топлива, коммунальные услуги, техническое обслуживание, оплата труда, налоги и т.д.) (за 2 года, предшествующие дате оценки);
- Данные об объемах и цене продажи по видам топлива на дату оценки (за 2 года, предшествующие дате оценки);
- Данные об объемах и средней закупочной цене по видам топлива на дату оценки (за 2 года, предшествующие дате оценки);
- Справка о ближайшей нефтебазе и расстояние до нее;
- Справка о наличии и количестве обслуживающего персонала с указанием должностей.
- Справка с описанием имеющихся на АЗС сопутствующих доп. услугах (магазин, автомойка, ремонт автомобилей), а также информация о доходах от реализации сопутствующих товаров и услуг (отдельно по каждому виду);
- Себестоимость реализации сопутствующих товаров и услуг (магазин, автомойка, ремонт автомобилей);
- Документы, подтверждающие средний объем реализуемого топлива (копии сменных отчетов – по 1 за месяц).
После проведения осмотра и фотофиксации фактического состояния составляющих объекта оценки, оценщик вправе запросить дополнительные документы и информацию, например, сметную стоимость затрат на ремонт, реконструкцию, либо демонтаж строений и сооружений, и др.
Скачать "Список документов для оказания услуги"
Перечень необходимых документов для оценки гостиницы:
- Технический паспорт объекта недвижимости (план-схема здания (поэтажные планы));
- Свидетельство о праве собственности (решение о передаче в хозяйственное ведение, иное) на объект недвижимости;
- Свидетельство о праве собственности (праве бессрочного пользования, договор аренды) на земельный участок, на котором располагается объект недвижимости;
- Сведения о наличии обременений на объект недвижимости (залог, арест и т.д.), земельный участок;
- Информация об остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости на последнюю отчетную дату;
- Общее описание объекта (категория, основная деятельность, виды предоставляемых услуг, арендаторы, штат, сопутствующие услуги и пр.).
- Количество номеров (с указанием категории).
- Стоимость номера каждой категории в сутки.
- Наличие иных видов помещений (расположенных в здании гостиницы), приносящих доход (конференц-зал, ресторан и т.д.). Стоимость аренды, расходы по содержанию указанных помещений.
- Загрузка за последние 3 года.
- Фактические расходы по гостиничному хозяйству (размер эксплуатационных издержек: коммунальные платежи, плата за электроэнергию, зарплата основного и обслуживающего персонала, сумма уплаченных налогов: налог на имущество, земельный налог и т.д.) за 2018 г.).
- Чистая прибыль по гостиничному хозяйству (или валовая прибыль) (за 2018г.).
Скачать "Список документов для оказания услуги"
Перечень необходимых документов для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- Копию свидетельства о государственной регистрации права на объект оценки (земельный участок), либо выписка из ЕГРН, либо копия зарегистрированного в ЕГРН договора аренды земельного участка;
- Сведения о наличии обременений на земельный участок, на объекты недвижимости;
- Кадастровый паспорт оцениваемого земельного участка;
- Информация об балансовой стоимости земельного участка;
- Данные о текущем использовании земельного участка:
- Если участок используется для растениеводства:
- Урожайность почвы;
- Типичный севооборот и агроцикл, в т.ч. площади занимаемые каждой культурой в среднем за последние 3 года;
- Урожайность по каждой культуре за последние 3 года.
- Затраты на получение урожая по статьям учета за последние 3 года;
- Расчетная рентабельность с/х производства производителя с/х продукции на этом участке;
- Выручка от продажи урожая по каждой культуре за последние 3 года.
Скачать "Список документов для оказания услуги"
Перечень необходимых документов для оценки объекта незавершенного строительства:
- Свидетельство о государственной регистрации прав на ОНС;
- Исходно-разрешительная документация на строящийся объект;
- Технический проект строительства, содержащий описание принятых инженерно-строительных решений;
- Выдержки из инвестиционного проекта с обоснованием инвестиционной эффективности проекта строительства.
- Объектные и локальные сметы на строительство в ценах 1984 г., 1991 г. или 2000г. (в случае отсутствия смет необходимо предоставить сводный перечень планируемых затрат на строительство объекта в натуральном выражении);
- Строительные формы № 2, 3;
- Информация о выполненном объеме работ:
- в тыс.руб.;
- в % от общего объема работ;
- физический объем выполненных работ в натуральном выражении.
- Год начала строительства, год остановки строительства, год начала использования (если объект используется);
- Планируемый год завершения строительства, если объект используется – объяснение причин не ввода объекта в эксплуатацию при наличии фактического использования;
- Информация о фактическом состоянии конструктивных элементов объекта;
- Для законсервированных объектов – заключение по результатам обследования объекта незавершенного строительством.
Скачать "Список документов для оказания услуги"
Перечень необходимых документов для оценки соразмерной платы за сервитут:
1. Выписка из ЕГРН на участок, в отношении которого будет устанавливаться сервитут.
2. Справка о фактическом использовании участка, в отношении которого будет устанавливаться сервитут.
3. Справка о наличии на участке сетей инженерной инфраструктуры
4. Данные о площади части участка, которая будет предоставляться в пользование. Крайне желательно, что бы эти данные сопровождались картой.
5. Сведения о расходах собственника (арендатора, землепользователя) участка, которые он дополнительно будет нести при установлении сервитута по сравнению с обычным режимом землепользования.
6. Сведения об ограничении прав собственника участка, которые у него возникнут при установлении сервитута (наличие охранных зон линейных сооружение, сан.-защитных зон и т.п.)
7. Справка о наличии насаждений, которые были (будут) повреждены или иным образом стали недоступны для обращения в собственность правообладателя земельного участка при временном занятии земельного участка правообладателя с последующим установлением сервитута
8. Сведения о наличии иных расходов, связанных с временным занятием земельного участка, в том числе:
- стоимости переезда на новое место в случае, если земельный участок, не могжет быть использован в соответствии с установленным разрешенным использованием (указанные расходы не учитываются, если земельный участок, здание, сооружение не использовались (и это подтверждается документами государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля) либо были выставлены на продажу не позднее, чем за шесть месяцев до дня причинения убытков;
- стоимости строительных материалов и стоимости строительства разрушенных оросительных, осушительных и защитных сооружений, дорог, мостов и переездов, объектов незавершенного строительства, а в случае их повреждения - стоимости строительных материалов, необходимых для их восстановления, и стоимости строительства;
- стоимости вынужденного простоя, включая выплату заработной платы и страховых платежей в отношении тех работников собственников объектов недвижимости, работа которых была приостановлена в связи с причинением убытков, предусмотренных указанным пунктом;
- прочих расходов, которые правообладатели земельных участков понесли до дня причинения убытков с целью получения дохода от правомерного использования земельных участков, которые в связи с временным занятием участка, не могут быть получены.
9. Справка от правообладателя о наличии у него упущенной выгоды, т.е. неполучения правообладателем земельного участка доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено вследствие временного занятия и/или последующего установления сервитута.
Скачать "Список документов для оказания услуги"